ТСЖ – вчера, сегодня, завтра…


ТСЖ – вчера, сегодня, завтра…

Размышления и мнения будущего юриста

Само понятие «собственность» существовало ещё до того момента, как человечество установило правила общего проживания и назвало их «законами». Самое раннее понятие собственности пришло к нам из римского права. Оно означало совокупность прав, а именно пользования, владения и распоряжения. Данные права являются неотъемлемой частью собственности, и по сей день мы пользуемся этими правами, когда даем характеристику собственности. Начиная со времён реставрации Римского права, которое началось во время принятия Гражданского кодекса Наполеона 1806 г., это правило перекочевало в наше время. Однако, там не был поставлен важный вопрос: а как будут урегулированы вопросы, связанные с собственностью не одного человека, а группы людей, как они должны управлять ею и что необходимо сделать для того, чтобы она оставалась в целости и сохранности?

В настоящее время актуальность данной проблемы заключается в том, что многие граждане нашей страны до сих пор не имеют представления о том, чем они владеют в доме, кроме своих собственных квартир, расположенных в многоквартирных домах. Ведь, по сути, они отвечают за сохранность дома, так как являются владельцами этой собственности, пусть и её отдельно взятой части.

Когда собственность принадлежит одному лицу, то здесь все достаточно просто и понятно: он обладает всеми правами собственника и может делать те необходимые вещи, которые он считает нужными для сохранности и улучшения собственности. Когда вещью владеют, пользуются и распоряжаются несколько человек, то это становится достаточно сложно, так как у каждого из них есть свой взгляд на то, как управлять вещью для того, чтобы она приносила пользу. Здесь встает проблема: а согласятся ли с его подходом другие? Сколько человек столько и мнений, нельзя в таком виде собственности, по сути, нарушать права других лиц. Данный вид собственности носит название «коллективной». Это форма собственности, в которой существует несколько субъектов, обладающих равными правами и обязанностями. В нашей стране данный вид собственности установился в отношении юридических лиц (акционерных обществ, хозяйственных кооперативов, товариществ), но наиболее ярко это выражено в жилищной сфере, ведь большинство наших граждан живут в многоквартирных домах, в которых они владеют лишь частью общего имущества.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартирой признаётся – «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Следовательно, собственник такого имущества не может быть собственником всего дома, так как он владеет обособленным помещением, из которых в большинстве своем и состоит любой многоквартирный дом. Он как собственник своего имущества вправе сделать с ним что угодно, и он это делает, но ему не принадлежит общедомовое имущество, а именно: подъезд, парковка возле дома и т.д. Но он ими пользуется как жилец данного дома.

А как в таком случае он может повлиять на то, чтобы в дальнейшем улучшить его и заботится о нём? Ведь у него возникают права и обязанности в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом. Он обязан соблюдать определенные правила в сфере обслуживания имущества, как перед собой, так и перед другими собственниками данного дома. В общую собственность входят: внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения; внутридомовая инженерная система водоотведения; внутридомовая инженерная система газоснабжения; внутридомовая система отопления, внутридомовая система электроснабжения, включая внутренние сети, кабели, трубопроводы и т.д.

Это очень большой список. Следовательно, необходим орган управления, который будет заниматься решением данной проблемы. В российском законодательстве существует такой орган, жильцы выбирают его сами – Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ). Его обязанности установлены в Жилищном кодексе РФ ст. 135. Законодатель предусматривает возможность собраться жильцам не только одного конкретного дома, но и объединить при помощи ТСЖ несколько домов для конструктивного управления имуществом данных домов и финансовой возможности обеспечить надлежащее состояние общедомового имущества. Как любое юридическое лицо, в том числе и ТСЖ, обязано установить свою деятельность в уставе и определить, как оно будет исполнять свои обязанности по управлению и осуществлению контроля над работоспособностью общедомового имущества.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45– 48 Жилищного Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников.

Устав товарищества собственников жилья, должен содержать: сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, которые принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные Жилищным кодексом.

В ТСЖ может быть определена система, при помощи которой возможно гораздо более удобно управлять данным имуществом. Это может доходить и до применения каких-либо новейших устройств, либо нанимать на должности людей для управления им. Также, согласно законодательству, число членов ТСЖ должно составлять 50 % жильцов или больше, для решения наиболее важных проблем, которые могут быть решены только согласованием как минимум с половиной жильцов одного или нескольких домов, объединённых единым ТСЖ. Также данное товарищество создается на неопределённый срок: то есть, поскольку жильцы, которые его создали в основном проживают в своих домах на долгий период (или на всю жизнь), то законодательно устанавливается срок, на который создается данное товарищество. Жильцы являются учредителями ТСЖ и от их удовлетворённости качеством обслуживания данного товарищества и будет зависеть срок существования данного товарищества. Следует отметить, что ТСЖ отвечает перед своими долгами исключительно только своим имуществом и не может привлечь для погашения своих обязательств или долгов имущество жильцов домов.

Но не всегда данные товарищества создаются в домах. Товарищество живет на средства самих жильцов дома, которые на общем собрании решают проблемы финансирования и использования общедомового имущества в целях привлечения дополнительной прибыли в бюджет товарищества. Как товарищество может собрать дополнительные финансовые ресурсы, которые необходимы для управления общедомовой собственностью? Законодатель предусмотрел использование некоторых частей данного имущества для получения ресурсов. А именно через наружную рекламу и сдачу в аренду подвальных и чердачных помещений. Но здесь, безусловно, должны учитываться интересы жильцов. Статья 152 ЖК РФ гласит, что: «Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Товарищество собственников жилья может заниматься разными видами хозяйственной деятельности:
* обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
* строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
* сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания, членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Но основная обязанность финансировать расходы на содержание имущества лежит на его собственниках, что установлено Постановлением Правительства от 13.08 2006 № 491 в п.28: «Собственники помещений обязаны нести бремя * расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
* платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
* обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации. Но если собственники передали управление лицу, которое должно от их имени управлять имуществом, они так же могут потребовать от него отчета о ведении дел с их имуществом. А именно отчета за проведенную работу в течение квартала и года, предоставления финансовой отчетности в целях контроля над деятельностью и также смету, направленную для благоустройства дома.

Законодатель возлагает обязанности сохранения имущества на собственника, поскольку собственники объединяются в ТСЖ и основная обязанность лежит на данном юридическом лице, в чьих полномочиях установлено следить и предпринимать все необходимые действия для сохранности общедомового имущества. Проанализировав законодательство можно утверждать, что общая собственность в сфере жилищного коммунального хозяйства представляет собой имущественный комплекс со своим коллективом собственников, которые отвечают за его сохранность и обязаны сделать все необходимое для его сохранности и работоспособности при помощи созданного ими органа (ТСЖ), вести контроль и учет за состоянием дел. Данный вопрос является дискуссионным, но необходимо ужесточить ответственность руководителей ТСЖ, так как от их решений, по большому счёту, зависит то, как будет обеспечиваться обслуживание дома и его благоустройство. Также не у всех жителей домов есть необходимые финансовые ресурсы, которые ТСЖ требует с них. На мой взгляд, необходимо расширение финансовых возможностей для товариществ, чтобы получить дополнительные финансовые ресурсы. Также следует взять данные товарищества под контроль не просто органов местного самоуправления, а под контроль специальных федеральных служб, которые будут указывать на те недостатки, которые проявились во время проверки и устанавливать срок их исправления.

Естественно, я не могу утверждать, что мои предложения являются теми, которые смогут решить данную проблему окончательно и бесповоротно. Но, предлагая их, я исходил из основных показателей, которые обеспечивают должный уход за собственностью и считаю, что решение данных вопросов жизненно необходимо для дальнейшего развития отечественного законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что, в свою очередь, должно привести к улучшению качества жизни населения нашей страны и способствовать её экономическому развитию.

Гуляев Михаил
Студент юридического факультета Государственного Университета по Землеустройству